Como e quando alterar a Convenção de Condomínio?

Vários condôminos questionam quando devem ser realizadas as modificações necessárias na Convenção de Condomínio, e o assunto é aflorado, normalmente, quando há algum problema especifico, almejando assim que, por intermédio da alteração da convenção condominial o problema seja solucionado.

Destarte, em que pese inexistir qualquer restrição,  para momentos assim, salvo raras exceções, a alteração da Convenção não é adequada, pois é aconselhável que a alteração condominial deva ocorrer em conjunto com outros temas e após discussões entre os condôminos e, salvo casos específicos, não deve ser utilizada para abordar assuntos problemáticos, até porque há risco em não conseguir quórum para sua alteração.

Isso porque, como abordado anteriormente, a Convenção de Condomínio é complexa, exige quórum elevado para sua alteração (2/3 nos moldes do disposto no art.1.351 do C.C) e em caso de não aprovação o problema continuará existindo.

E, considerando que a Convenção de Condomínio deve respeitar outras normas (veja aqui), em caso de existência de algum problema específico, decorrente do contido em Convenção, o assunto poderá ser analisado sobre outra seara, pois, se for algo prejudicial e que viole outras normas legais há remédios processuais para solucionar o problema, afinal o avençado na Convenção não pode violar outros dispositivos das Leis mais “fortes”.

Por isso que a alteração da Convenção de Condomínio deve ser realizada após amplas discussões entre os interessados, especialmente em grandes condomínios, e não para tratar de temas específicos emergenciais, pois a Convenção de Condomínio é uma diretriz e sua alteração constante poderá causar confusão na própria vida condominial.

Em outra esfera, qualquer mudança que exija quórum elevado necessita de debates e conhecimento prévio dos envolvidos, sendo salutar a adoção de simples procedimento por parte da administradora, síndico, conselho ou até mesmo dos próprios condôminos disponibilizando a todos, inclusive, funcionários, visitantes e frequentadores do Condomínio, questionários com espaços para registro de sugestões e/ou críticas para melhorar a vida condominial, atitude simples, mas extremamente útil.

Após a compilação dos dados será possível observar quais os pontos críticos do Condomínio e verificar se sua melhoria estará atrelada ou não na alteração da Convenção de Condomínio, pois, muitas vezes, o anseio da comunidade pode ser alcançado sem alterar a Convenção.

Já, quando identificada à existência de problemas reflexos do previsto em Convenção é interessante à criação de comissões temáticas para discussão dos assuntos, e, sempre que possível, com assessoria de profissional externo, para traçar um planejamento de trabalho, analisar as sugestões e propostas para melhorar a vida condominial sob o âmbito legal e isento. E um trabalho bem elaborado, como deve ser, demanda tempo e debate.

E, talvez, o grande problema das Assembléias que visam alteração da Convenção de Condomínio seja justamente a falta de debate e a participação dos condôminos, situação que é prejudicial, pois será exigido quórum participativo elevado quando da votação, sendo importante despertar o interesse participativo de todos os condôminos desde o início das discussões e não apenas na data da Assembléia, sob pena de não ser aprovada nenhuma alteração.

A sugestão de comissões temáticas e debates prévios decorrem da complexidade do assunto e da própria Assembléia, que por si só já é um ato cansativo ao envolver outros assuntos, ser realizada no final do dia entre outros, de tal sorte que é necessário cientificar ao maior número de condôminos do quão importante é a presença física, ou por intermédio de procurações (como previsto em cada convenção), na participação do ato.

Destarte, quando há o maior envolvimento e ciência da importância dos assuntos que serão debatidos, maiores são as chances de conseguir o quórum mínimo entre os condôminos.

Outrossim, é fundamental registrar que algumas convenções desde sua constituição inicial ou por intermédio de alteração, ofertam uma ferramenta extremamente útil, que é a possibilidade do Presidente da Assembléia não declarar o ato encerrado no mesmo dia, deixando a votação de alguns assuntos “em aberto”, respeitando o prazo previsto em Convenção. E durante o período os interessados poderão colher assinaturas dos condôminos para aprovar ou não algum assunto de interesse da coletividade, superado o prazo ocorrerá o “fechamento” da votação e, se for aprovado, o registro das alterações da Convenção em cartório e outros procedimentos burocráticos.

E, é também por exigir quórum elevado que ao longo dos anos profissionais que atuam no assunto fazem uso de outras ferramentas para atrair o maior número de condôminos para o dia da Assembléia, e nos condomínios residenciais o uso do sorteio de vagas na garagem pode ser algo extremamente útil, ao dar preferência aos condôminos presentes na escolha das vagas e ter convencionado que o sorteio ocorrerá a cada dois ou três anos.

Não pode deixar de ser exposta também que nada impede que assuntos não aprovados em outras oportunidades sejam submetidos à nova votação, porém, somente a análise do caso permitirá identificar se a não aprovação é decorrente da falta de interesse no tema ou falta de quórum, para aí sim ser elaborado um plano de trabalho especifico para a comunidade condominial, caso contrário à discussão frequente de um mesmo assunto poderá ser onerosa e pouco interessante.

Já, com relação ao procedimento técnico para realização da alteração da Convenção de Condomínio, o mesmo deverá respeitar o prazo mínimo de convocação existente na regra condominial e deverá constar na pauta que existirá o debate sobre o assunto, não existindo outras formalidades específicas, senão a efetiva ciência aos condôminos de que o assunto será pautado.

Não obstante tudo isso, é essencial que os condôminos entendam que a Convenção de Condomínio deve ser uma diretriz da vida condominial, e algumas regras, quando legalmente possíveis, poderão estar expostas no Regimento Interno, que é um instrumento mais fácil de ser alterado e adequando ao longo dos anos.

Pelo exposto, conclui-se que a alteração da Convenção de Condomínio é um procedimento complexo e, especialmente em grandes condomínios, difícil de ocorrer em razão do quórum elevado, consequentemente sempre que existir o anseio para sua modificação é prudente que o assunto não seja pautado com pressa, tenha o assessoramento de profissional externo e seja antecedido de debates entre os próprios condôminos, pessoalmente ou por intermédio dos representantes das comissões temáticas criadas, no afã de esclarecer e atrair o maior número de interessado para o dia da Assembléia.

Anúncios

Comente e Compartilhe

Faça o login usando um destes métodos para comentar:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

%d blogueiros gostam disto: